행위허가 없이 공사하면 실제로 어떻게 되나요?
핵심 요약
- 적발 경로는 대부분 민원과 관리사무소 확인입니다. 공사 소음이 가장 흔한 시작점입니다.
- 무허가로 판단되면 공사 중단과 원상복구 요구로 이어질 수 있고 비용은 이중으로 발생합니다.
- 이미 시공한 경우라도 수습 경로는 있습니다. 다만 착공 전에 처리하는 것보다 항상 비쌉니다.
어떻게 적발되나
무허가 시공이 드러나는 경로는 생각보다 단순합니다.
- 민원 — 소음이 시작되면 같은 라인 세대가 관리사무소에 문의합니다. 관리사무소가 서류를 확인하는 순간 문제가 됩니다.
- 관리사무소 자체 확인 — 자재 반입이나 승강기 사용 신청 단계에서 공사 범위를 파악하게 됩니다.
- 시간이 지난 뒤 — 매매나 임대 과정, 또는 아래층 누수처럼 다른 사건을 계기로 드러나는 경우가 있습니다.
세 번째 경로가 특히 곤란합니다. 공사가 끝나고 몇 년이 지난 뒤에 문제가 되면, 당시 시공한 업체는 이미 연락이 닿지 않는 경우가 많습니다.
그 뒤에 벌어지는 일
허가·신고 대상인데 절차를 밟지 않은 것으로 판단되면 다음 순서로 진행됩니다.
- 공사 중단 — 현장이 멈춥니다. 인력과 자재 일정이 전부 어긋납니다.
- 원상복구 요구 — 변경한 부분을 되돌리라는 요구를 받을 수 있습니다.
- 행정 조치 — 관계 법령에 따른 조치가 따를 수 있습니다.
- 절차 재개 — 결국 처음부터 허가 절차를 밟아야 합니다.
비용 관점에서 보면 이중 지출입니다. 이미 시공한 것을 뜯는 비용, 다시 시공하는 비용, 그리고 그 사이 현장이 멈춘 기간의 손실이 함께 발생합니다.
착공 전에 절차를 밟으면 서류 비용과 대기 시간만 듭니다. 착공 후에 걸리면 철거비와 재시공비가 붙습니다. 같은 결과에 도달하는 데 드는 비용이 몇 배로 갈립니다.
책임은 누구에게 있나
현장에서 가장 자주 벌어지는 분쟁이 여기입니다. 건축주는 시공사가 알아서 처리했어야 한다고 보고, 시공사는 요청받은 범위만 시공했다고 봅니다.
계약서에 허가 처리 주체와 미처리 시 책임이 적혀 있지 않으면 이 다툼은 길어집니다. 착공 전에 한 줄 넣는 것으로 방지할 수 있는 문제입니다.
이미 시공한 경우의 순서
이미 공사가 진행되었거나 끝난 상태라면, 다음 순서로 접근합니다.
- 현 상태를 정확히 파악합니다. 어떤 항목이 어디까지 변경되었는지 도면 수준으로 정리합니다.
- 사후 절차 가능 여부를 확인합니다. 사안에 따라 지금 상태에서 절차를 밟을 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우가 나뉩니다.
- 원상복구 범위를 확인합니다. 전부 되돌려야 하는 경우와 일부만 조정하면 되는 경우의 비용 차이가 큽니다.
- 관할 구청과 협의합니다. 임의로 추가 시공을 하면 상황이 나빠집니다.
이 단계에서 가장 위험한 판단은 "일단 마감으로 덮자"입니다. 나중에 드러나면 그때는 선택지가 더 줄어 있습니다.
오더체크가 하는 방식
오더체크는 착공 전 진단을 무료로 제공합니다. 이유는 단순합니다. 이 단계에서 걸러지는 문제가 나중에 몇 배의 비용이 되기 때문입니다.
이미 시공된 건에 대해서도 건축사가 현 상태를 검토하고 가능한 경로를 정리해 드립니다. 전국 행위허가 6,984건을 처리하며 구청별 대응 사례가 축적돼 있습니다.