우리 공사가 행위허가 대상인지 어떻게 알 수 있나요?

기준선은 사용검사 상태입니다

행위허가를 이해하는 가장 간단한 기준은 이겁니다. 그 아파트가 준공될 때 검사받은 상태를 바꾸는가.

공동주택관리법 제35조는 공동주택의 입주자등이 공동주택을 증축·개축·대수선하거나 용도를 변경하는 등의 행위를 하려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하도록 하고 있습니다. 구체적인 행위 유형과 허가·신고 구분, 필요한 동의 요건은 같은 법 시행령의 별표에 정리돼 있습니다.

핵심은 이 절차가 관리사무소가 아니라 구청 소관이라는 점입니다. 관리사무소 동의서를 다 받아도 구청 절차를 밟지 않으면 무허가입니다.

현장에서 자주 걸리는 항목

오더체크가 실제로 처리한 건들을 보면 다음 항목에서 판단이 갈립니다.

거의 문제가 되지 않는 것

• 도배, 바닥재, 조명, 붙박이장 교체
• 주방·욕실 기구 교체 (배관 위치를 바꾸지 않는 경우)
• 창호 교체 (같은 규격으로 교체하는 경우)

검토가 필요한 것

• 세대 내 벽 철거 — 대수선에 해당할 수 있습니다. 벽의 성격과 행위 유형에 따라 허가와 신고가 갈립니다.
• 발코니 구조 변경 — 확장 자체는 제도적으로 허용되지만 대피공간과 화재 확산 방지 요건이 붙습니다.
• 세대 구분 또는 통합 — 두 세대를 합치거나 하나를 나누는 공사입니다.
• 배관·설비 위치 변경 — 아래층에 영향을 주는 이설이 포함될 때
• 베란다 새시 신설, 외부에 드러나는 변경 — 외관에 영향을 주는 항목

애매할 때 하는 실수

가장 흔한 실수는 판단을 미루는 것입니다. 일단 시작하고 문제가 생기면 그때 처리하겠다는 판단인데, 순서가 뒤집히면 비용 구조가 완전히 달라집니다.

• 착공 전 확인 → 서류 준비와 접수, 일정에 반영
• 착공 후 적발 → 공사 중단, 원상복구 요구, 그 상태에서 다시 허가 절차

두 번째 경로에서는 이미 시공한 부분을 뜯어내고 원래대로 돌린 뒤 절차를 밟아야 하는 경우가 생깁니다. 철거비와 재시공비가 이중으로 들어가고, 그 사이 현장은 멈춰 있습니다.

판단 순서

1. 공사 범위에서 구조를 건드리는 항목을 먼저 분리합니다.
2. 해당 항목이 시행령 별표상 어느 행위 유형에 들어가는지 확인합니다.
3. 허가인지 신고인지, 요구되는 동의 요건이 무엇인지 확인합니다.
4. 관할 구청의 실제 운영 기준을 확인합니다. 같은 항목도 구청마다 요구 서류가 다릅니다.

4번이 실무에서 가장 크게 작용합니다. 법령은 하나지만 접수 창구의 운영 기준은 지역마다 차이가 있어, 서울 강남구에서 통과한 방식이 다른 구청에서 보완 요구를 받는 일이 실제로 있습니다.

오더체크가 하는 방식

오더체크는 건축사가 직접 대상 여부를 검토합니다. 상담 창구가 접수만 받고 뒤로 넘기는 구조가 아니라, 판단하는 사람이 처음부터 응대합니다.

전국에서 행위허가 6,984건을 직접 수행했고, 서울 강남구 342건·송파구 281건·서초구 254건처럼 구청별 기록이 남아 있습니다. 그래서 "그 구청은 이 서류를 추가로 본다" 수준까지 미리 안내할 수 있습니다.

허가 대상 여부 진단은 비용을 받지 않습니다.