용도변경, 허가와 신고는 무엇으로 갈리나요?

용도변경은 방향의 문제입니다

용도변경을 어렵게 만드는 것은 용도의 종류가 많아서가 아니라, 어느 방향으로 움직이는가에 따라 절차가 달라지기 때문입니다.

건축법 제19조는 건축물의 용도를 여러 시설군으로 묶고, 그 사이를 이동할 때의 절차를 정하고 있습니다. 큰 구도는 이렇습니다.

• 상위 시설군으로 이동 → 허가
• 하위 시설군으로 이동 → 신고
• 같은 시설군 안에서 용도만 변경 → 건축물대장 기재사항 변경

여기서 상위·하위는 좋고 나쁨이 아니라 법이 정한 순서상의 위치입니다. 그래서 직관과 어긋나는 경우가 생깁니다.

출발점은 건축물대장입니다

가장 먼저 확인할 것은 현재 건축물대장에 무엇으로 등재돼 있는가입니다. 실제로 어떻게 쓰이고 있는지와 대장상 용도가 다른 건물이 많습니다.

• 대장상 사무소인데 실제로는 학원으로 쓰이는 경우
• 대장상 제2종 근린생활시설인데 실제 업종은 다른 경우
• 이전 임차인이 용도변경 없이 영업하던 경우

이 경우 새로 들어가는 사람이 인허가 단계에서 문제를 떠안게 됩니다.

공사보다 판단이 먼저입니다

용도변경에서 가장 큰 손실은 인테리어 공사를 먼저 하고 나서 용도변경이 불가능하다는 것을 아는 경우입니다.

용도변경이 막히는 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 주차 대수 — 목표 용도의 기준 주차 대수를 채우지 못하는 경우
• 정화조 용량 — 음식점처럼 오수 발생량이 큰 용도로 갈 때
• 소방 요건 — 피난 설비, 방화 구획 요건을 충족하지 못하는 경우
• 건물 전체 상황 — 다른 호실의 용도 구성 때문에 걸리는 경우

이 중 어느 하나라도 걸리면 내부를 아무리 잘 꾸며도 인허가가 나지 않습니다.

절차의 흐름

1. 건축물대장으로 현재 용도를 확인합니다.
2. 목표 용도가 어느 시설군인지 확인합니다.
3. 이동 방향에 따라 허가·신고·기재사항 변경 중 무엇인지 결정합니다.
4. 필요한 도서를 작성하고 관할 시군구청에 접수합니다.
5. 요건 충족 여부 검토를 거쳐 결과를 받습니다.

실무에서는 3번보다 걸림돌 확인에 시간이 더 듭니다. 주차와 정화조는 건물 전체의 문제라 해당 호실만 보고 판단할 수 없습니다.

오더체크가 하는 방식

오더체크는 용도변경 가능 여부를 먼저 검토합니다. 대장 확인, 시설군 판단, 주차·정화조·소방 요건 확인까지 본 뒤에 진행 여부를 말씀드립니다.

되지 않는 건을 되는 것처럼 받아서 착수하지 않습니다. 사전 검토는 비용을 받지 않습니다.